城市小区管理问题涉及千家万户，业委会的选举和更换、物业服务企业的选聘和解聘、维修资金的筹集和使用、建筑物及附属设施的维修和更新改造等常常引发纠纷。近日，福建省厦门市思明区人民法院就审理了这样一起案件。

2021年，厦门市某小区电梯设备老旧出现故障，时任第三届业委会主任陈某负责电梯更换项目的招标采购工作。同年12月，某立机电设备公司成功中标，包括陈某在内的5名业委会委员在中标结果通知书的评委处签字。

2022年1月起，因内部分歧，多名委员陆续辞去第三届业委会委员职务。街道办出具指导函，载明：现因某小区第三届业主委员会成员人数不足正式委员人数的二分之一，根据相关规定，应重新组织召开业主大会会议，重新选举新一届业主委员会；重选期间需上交第三届业委会公章至街道办，并将任期内经手的合同、账目等相关材料封存，待新一届业主委员会选举完成后进行移交。2月22日，街道办向陈某现场告知并送达上述指导函，并在小区公告栏粘贴该指导函。

2022年4月，陈某仍然作为甲方第三届业委会法定代表人，与乙方某立机电设备公司签订了设备买卖合同。

同年7月，该小区重新选举产生第四届业委会。9月，某立机电设备公司要求第四届业委会继续履行设备买卖合同并支付相关款项。第四届业委会表示旧电梯经过维修后尚能够使用，小区业主均不同意更换，不同意继续履行设备买卖合同。某立机电设备公司遂将第四届业委会诉至法院。

法院经审理认为，在签订设备买卖合同时，陈某已不具有代表第三届业委会对外签订合同的资格，且其行为不构成表见代理。法院遂作出判决，驳回原告某立机电设备公司全部诉讼请求。

法官说法：

中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，某小区第三届业委会因成员人数不足正式委员人数的二分之一，街道办已于2022年2月出具指导函，要求该小区重新选举新一届业主委员会，并要求陈某上交第三届业委会公章。陈某已于当日收到上述指导函，指导函亦对全体业主进行公示，此时该小区所在地的居民委员会已代行业主委员会的职责，陈某已不具有代表第三届业委会对外签订合同的资格。且某立机电设备公司已于2022年1月和3月接到社区居委会关于陈某无权代表第三届业委会签订合同的通知，因此某立机电设备公司在2022年4月3日签订产品设备买卖合同时，没有理由继续信赖陈某具有代表第三届业委会的权利，某立机电设备公司并非善意第三人，陈某的签字行为亦不构成表见代理。（本报记者 沈荣）

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第一百七十一条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。